Юридические аспекты переустройства и перепланировки жилого помещения

Данная проблема является крайне актуальной и актуальность ее вызвана совершенно объективными причинами. Огромное количество наших граждан проживает в жилых помещениях, не соответствующих стандартам современного благоустроенного жилья, что и побуждает нанимателей и собственников осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т.д.
Перепланировка и переустройство жилого помещения – это совершено различные правовые понятия и необходимо их различать.
Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации.
Переустройство жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Объединяет их то, что и перепланировка и переустройство являются таковыми, если требуют внесения изменения в технический паспорт помещения.
Например, перепланировкой жилых помещений в многоквартирных домах является: перенос и разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок; перенос и устройство дверных проемов в ненесущих перегородках; заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров (исключая наружные), устройство балконов, лоджий и т.д. и т.п.
В свою очередь, переустройством жилых помещений в многоквартирном доме является: замена (установка дополнительного) инженерного, технологического и сантехнического оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию); установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы); устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, кухонь; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов очередного нового поколения; замена и(или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энергопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления и электроснабжения); демонтаж инженерного оборудования и(или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации и т.д.
Устройство и разборка встроенной и пристроенной к стенам мебели, шкафов, антресолей относится к ремонту и не требует разработки проекта переустройства и(или) перепланировки.
Переустройство и(или) перепланировка помещений не могут затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности перепланируемых, переустраиваемых помещений, иных помещений, многоквартирного дома в целом.
Следовательно, не допускаются перепланировка и(или) переустройство помещений, устройство балконов, ведущие к снижению надежности и прочности отдельных конструктивных элементов и здания в целом, разрушению конструкций зданий, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств или затрудняющие доступ к средствам пожаротушения (пожарные краны, гидранты), инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, уменьшающие сечения каналов естественной вентиляции, ухудшающие условия эксплуатации дома или квартиры и проживания всех или отдельных граждан.
От перепланировки и переустройства также необходимо отличать термин «реконструкция», обозначающий изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. На необходимость такого разграничения указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года.
Соответственно, необходимо иметь в виду, что работы, например, по объединению лоджий и балконов с помещениями квартир путем разборки части наружных стен; объединению квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий; пробивке проемов в несущих стенах (за исключением демонтажа подоконных простенков при наличии заключения в составе проектной документации о том, что данные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности); устройству эркеров, наружных тамбуров; работы, связанные с изменением несущих конструкций жилого дома, в котором расположено помещение, не являются перепланировкой, а относятся к работам по реконструкции объектов капитального строительства. В указанных случаях заявление о перепланировке и(или) переустройстве жилого помещения заявителем не подается, все работы в соответствии с проектом осуществляются на основании разрешения на реконструкцию (строительство).
Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником или нанимателем жилого помещения, согласно части 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование. В обоих случаях виновное в правонарушениях лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения прописаны в ст. 29 ЖК РФ, согласно которой, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние суд по иску органа МСУ принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения; в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора. При этом, однако, необходимо обратить внимание, что в ст. 91 ЖК РФ отсутствует такое основание для выселения нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, как самовольное переустройство (перепланировка).   
Одновременно в части 4 ст. 29 предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Часто на практике возникает вопрос: подлежат ли рассмотрению исковые заявления ТСЖ и УК к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение? Ответ на данный вопрос дан в Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2011 года. Согласно позиции ВС РФ ст. 29 ЖК РФ, предусматривающая обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, специального субъекта – органа МСУ, вместе с тем не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. 304, 305 ГК РФ. При этом, разумеется, требования собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, заявленные в порядке ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, то есть о продаже с публичных торгов и выселении, рассмотрению не подлежат.
Кроме того, относительно согласований на перепланировку (переустройство) необходимо иметь в виду, что если переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Также, в случае необходимости использования части земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, например, для устройства балконов (лоджий) на первом этаже необходимо получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Данное согласие должно быть получено путем принятия ответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.